开发商境外发债潮:虽解近愁 但积远忧!

2019-03-08 23:00 来源:综合整理

摘要:开发商掀起了一轮境外发债潮,这对整个市场来说,到底是好还是坏? 2019年3月6日,标普全球评级对两江财经表示,受融资环境放松支撑, 今年前两个月,国内 房地产 开发商共在境外债券市场融资近210亿美元 。 这为杠杆率颇高的房地产行业提供了短期流动性改善...

  开发商掀起了一轮境外发债潮,这对整个市场来说,到底是好还是坏?

  2019年3月6日,标普全球评级对两江财经表示,受融资环境放松支撑,今年前两个月,国内房地产开发商共在境外债券市场融资近210亿美元

  这为杠杆率颇高的房地产行业提供了短期流动性改善。但是,增量债务累积也可能在长期带来更大风险。

  虽解近愁,但积远忧。

  标普全球评级信用分析师梁蔚说,市场环境改善对于流动性和再融资需求较大的开发商来说,带来的影响基本为正面。但是,新增债务累积却可能使它们在日后面临更大风险。

  从今年初至今,受评国内开发商发行的美元债券规模较去年同期增长36%。

  与此同时,207亿美元的发债额也超过了2019年将要到期的现存境外债券总额(共174亿美元)。

  中美两国货币当局释放更加强烈的鸽派信号,也使各评级组别的中资房企能以更有利的条件在境外市场融资,无论是发行规模、发行成本还是久期,融资条件均有改善。

  今年在境外市场发债的大部分企业,其所面临的迫切的再融资风险都有所下降,资本结构亦有小幅改善。这是因为近期发行的境外债券的到期期限均在两年或两年以上,而境内非银债务的到期期限通常都很短。

  即便如此,境外融资成本依旧普遍高于境内融资,且易使中资企业面临外汇和跨境交易风险。尽管近期开发商已避免发行期限不足一年的债券,但是债券的平均到期期限依旧较短。发行于2018年11月至2019年1月期间的债券平均到期期限,已从2016年11月至2017年1月期间发行债券的约4年缩短至2.7年。

  标普预计,受过去数年楼市销售情况良好及房价上涨支撑,房地产行业总体的债务杠杆将保持稳定2018年大部分房企都放缓了购地步伐,也支撑了杠杆率维持稳定。标普估算,2019年受评房企的债务对息税及折旧摊销前利润(EBITDA)的平均值为7.4倍,低于2018年的7.6倍和2016年的8.9倍。

  但是,若开发商拿地热情再次高涨或房屋销售下降程度比预期更加严重,那么房企杠杆率的改善趋势就可能暂停或转向。标普注意到,境外融资的条款通常更加灵活,而当前境内可行的融资方式多将资金用途限制为再融资,不得用于业务扩张。

  梁蔚表示,鉴于近期境外借债的成本高于境内举债,因此在2019年有大量境内外债务到期且评级较低的小型房企,未来将面临更大的偿债压力

  尽管融资环境有所改善,但小型开发商面临的再融资形势依旧严峻。很多实力较弱的开发商仍将在未来数月内面临短期流动性紧张,违约风险仍存

  点评开发商

  01

  恒大地产

  资本结构有望获改善

  标普全球评级宣布,授予景程有限公司拟发现美元优先无抵押债券“B”的长期债项评级。

  根据当前发行结构,该债券由天基控股有限公司(天基控股:B+/正面/--)担保,并由恒大地产集团有限公司(恒大地产:B+/正面/--)通过维好协议提供支持。

  天基控股是恒大地产的境外经营与融资平台。

  债项评级较天基控股主体信用评级低1级,以反映其显著的结构性后偿风险。

  截至2018年6月30日,天基控股的资本结构中,包括内保外贷在内的项目和集团层面优先偿还债务(prioritydebt)占850亿元人民币,集团层面无抵押债务(计入2018年第四季度发行的美元优先债券)占197亿元,因此其优先偿还债务占比超过了80%。

  标普认为,如果恒大地产以较长期限发行上述债券,并将其用于内保外贷或委托贷款等短期债务的再融资,那么该公司资本结构有望稍获改善。其流动性状况也有可能得到轻微的增强。恒大地产未来12个月的流动性来源刚刚能够覆盖同一期间流动性用途,标普将其流动性状况评为稍欠。但这家开发商的短期债务规模和整体债务规模都很大,因此此次债券发行不太可能对该公司信用状况带来显著影响。

  短期债务规模大、非标融资规模显著,仍是恒大地产评级的关键制约因素,同时也对其流动性状况构成不利。但标普认为这些方面有合理的机会获得改善,这一点已经体现在标普对恒大地产的正面展望之中。

  02

  国瑞置业

  再融资时间所剩已不多

  标普全球评级认为,房地产开发商国瑞置业有限公司(国瑞置业:CCC/待决信用观察名单/--)的再融资时间已经所剩不多。其3亿美元优先无抵押债券将在不到三周后进入回售期,因此公司的偿债风险依然存在

  国瑞置业履行其义务的能力将取决于其能否在境外筹集更多资金。

  国瑞置业或需要将销售所得和境内借款汇至境外来弥补可能面临的资金缺口。

  鉴于偿债的不确定性,标普继续将国瑞置业的主体信用评级“CCC”及其未到期债券的债项评级“CCC-”留在待决信用观察名单。

  在2019年2月26日发行一笔境外债券后,国瑞置业赎回了其在2019年3月1日到期的2.5亿美元债券。

  此次债券发行规模小于标普预期,可能表明投资者的兴趣较低。

  国瑞置业在2月26日发行了1.6亿美元将于2022年到期的债券,票息为13.5%。

  稍早前,国瑞置业表示董事长张章笋有意为其本人或其联属公司认购本金最高达2亿美元该债券。该公司的3亿美元债券将于2019年3月21日进入回售期。

  标普预计将在国瑞置业完成境外债务的偿还,于三月底之前对待决信用观察名单做出决议,包括若标普相信该公司已获取足够的境外资金偿还债务。

  若标普认为国瑞置业不能在债券进入回售期之前完成其融资计划,就可能将其评级下调一个或多个级别。

  若国瑞置业成功执行再融资计划并改善其资本结构和流动性状况,标普就可能上调其评级。

  03

  正荣地产

  销售和收入或高增速

  标普全球评级宣布,授予正荣地产集团有限公司(正荣地产;B/稳定/--)拟发行的美元优先债券长期债项评级“B-”。

  正荣地产计划将本次发行募集到的资金净额用于偿还现有债务。

  标普对上述拟发行优先债券的债项评级比正荣地产的主体信用评级低1个级别,以反映其结构性后偿风险。

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